Airbnb är en webbaserad tjänst för privatpersoner och företag som vill hyra ut bostäder under kortare tidsperioder, så kallad korttidshyra. I denna artikel går vi igenom vad det innebär att hyra ut via Airbnb och vad man skall tänka på vid användning av tjänsten.
Airbnb.com har har slagit igenom stort då det har skapat ett fungerande och oftast billigare alternativ till att bo på hotell när man söker boende runt om i världen. Det har också skapat möjligheten för privatpersoner runt om i världen att skapa inkomster genom att hyra ut delar av eller hela sin bostad på ett smidigt och säkert sätt.
Artikelns innehåll:
1. Vad skiljer Airbnb från andra hyresförmedlare?
2. Får jag hyra ut min bostad?
3. Konsekvenser vid otillåten uthyrning
4. Så fungerar det att hyra ut via Airbnb
5. Fördelar och nackdelar
6. Skatt vid uthyrning via Airbnb
7. Några smarta tips & råd innan du hyr ut
8. Hur hög hyra kan jag ta ut?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Vad skiljer Airbnb från andra förmedlare?
Det som skiljer Airbnb från många andra tjänster för andrahandsuthyrning är att det är smidigt att hyra ut hela eller delar av bostaden under kort tid, exempelvis enstaka dygn.
De flesta andra hyresförmedlingar förmedlar andrahandsuthyrning på lite längre sikt, från en vecka upp till flera månader och ibland även flera år. Med Airbnb kan man till exempel hyra ut sin bostad när man själv är på semester eller bara borta över helgen. Man kan även hyra ut enskilda rum i sin bostad för att tjäna lite extra pengar.
Om du istället vill hyra ut din bostad under lång tid så är hemsidan Samtrygg.se toppenbra med alla de hjälpmedel och trygghetslösningar de erbjuder sina uthyrare och hyresgäster. Samtrygg erbjuder till exempel hyresgaranti, dvs de garanterar att den som hyr ut får sina pengar oavsett om hyresgästen betalar hyran eller inte.
Får jag hyra ut min bostad?
Hus:
Du får hyra ut ditt hus hur mycket du vill. Det finns inga gränser och du behöver inga tillstånd.
Bostadsrätt:
Om du bara skall hyra ut ett rum i din bostadsrätt är det fritt fram. Du behöver inget tillstånd och du riskerar inga konsekvenser. Du måste dock bo själv i lägenheten under tiden du hyr ut rummet annars räknas det som uthyrning av hela bostadsrätten och då måste du ha tillstånd från bostadsrättsföreningen. Se till att få godkännandet/tillståndet skriftligt (mail & sms räknas också som skriftligt). De flesta bostadsrättsföreningar nekar dock korttidsuthyrningar.
Hyresrätt:
Om du skall hyra ut hela lägenheten måste du ansöka om tillstånd. Det spelar heller ingen roll hur lång tid uthyrningen gäller. Du måste helt enkelt ha hyresvärdens godkännande innan du hyr ut din hyreslägenhet i andrahand. Se till att få godkännandet skriftligt (mail & sms räknas också som skriftligt).
Om du bara skall hyra ut ett rum i din hyresrätt samtidigt som du själv bor där behöver du inget tillstånd, det är fritt fram.
I videon går Airbnb själva igenom reglerna för uthyrning av olika typer av boenden.
Vad blir konsekvenserna vid otillåten uthyrning?
Först får man vanligtvis en varning och ombeds att sluta med uthyrningen. Om du inte lyder tillsägelsen och fortsätter hyra ut din lägenhet så riskerar du att hyresvärden säger upp ditt hyreskontrakt, dvs du blir vräkt. Det är vanligt att grannar ringer och anmäler otillåten uthyrning eftersom det ständigt börjar röra sig nya personer i trappuppgångarna så chansa inte om du är rädd om ditt hyreskontrakt.
Om du hyr ut din bostadsrätt utan tillstånd riskerar du att bli ”avhyst”, dvs du tvingas sälja bostaden. Vägrar du sälja kopplas kronofogden in och tvångsförsäljer din bostad. Det skall dock väldigt mycket till för att du skall bli avhyst. Du får varningar och tillsägelser innan det går så långt.
Så fungerar det att hyra ut via Airbnb
Airbnb.com har en avdelning för dig som vill hyra ut och en annan för de som hyr. När man ska hyra ut så får man svara på en rad olika frågor om lägenheten och sedan kan man välja när, till vilket pris, och under vilka omständigheter, man vill hyra ut. Om du till exempel åker på en månads semester kan du välja att hyra ut din bostad för 600 kr per natt, mellan 2:a juli och 29:e juli men bara för de som bokar fyra dagar eller längre. Du sätter alltså villkoren själv som hyresvärd.
När du får en förfrågan från en gäst på Airbnb så har du sedan 24 timmar på dig att svara. Du kan se recensioner av denna hyresgäst från tidigare boenden om gästen har nyttjat Airbnb tidigare och skapa dig en uppfattning om personen/personerna är bra hyresgäster. Du kan sedan välja om du vill hyra ut eller ej till den personen. Tänk på att om du tackar nej för ofta eller inte svarar på förfrågningar i tid så får du en sämre ranking hos Airbnb som hyresvärd och hamnar längre ner på listan av alternativ när gäster söker efter bostad i ditt område.
När gästen anländer är det ditt jobb att se till att det är städat, att det finns rena lakan och så vidare. Du sätter själv upp regler som styr vad gästen får och inte får göra i lägenheten (tex röka, ta med husdjur, ha fester osv). Du kan till exempel skriva att du förväntar dig att gästen grovstädar efter sig. Det vanligaste är dock att du som hyresvärd städar, tvättar osv efter att gästen lämnat bostaden och du kan också ta ut en kostnad för detta. Inkomsten från detta kan du ju välja att använda för att anlita en städservice.
Airbnb har en försäkring, utöver din hemförsäkring, som hjälper dig om något går sönder eller liknande under hyresgästens vistelse i bostaden.
Fördelar och nackdelar
Airbnb kan inte jämföras med de flesta andra uthyrningstjänster eftersom det är en något annorlunda typ av tjänst som främst är riktad till korttidsboende
Fördelar och nackdelar med Airbnb är:
Fördelar
✅ Du kan hyra ut under korta perioder, tex ett dygn eller två
✅ Du kan hyra ut enbart ett rum, en del av bostaden eller hela bostaden
✅ Smidig uthyrningsprocess
✅ Mycket bra ”att tänka på” guider finns på hemsidan
✅ Du kan se recensioner av hyresgästen från tidigare boenden
Nackdelar
➖ Airbnb tar ut en serviceavgift för sina tjänster
➖ Vissa hyresgäster kan visa dålig hänsyn vid korttidsuthyrning
➖ Ohyra som exempelvis vägglöss kan komma med resenärer
Skatt
Du skall deklarera den inkomst du får från uthyrningen i din deklaration. Du skall betala skatt om du hyr ut hela eller delar av din bostad för mer än 40 000 kr (schablonavdraget) på ett kalenderår. Om din uthyrning inte överstiger 40 000 kr behöver du inte betala någon skatt. Skatten är på 30 procent av överskottet/vinsten efter alla avdrag. Det är lite olika regler för småhus, bostadsrätt och hyresrätt
Hus eller del av hus:
Du får dra av 40 000 kr + 20% av hyresintäkterna när du skall räkna fram den del av hyresintäkterna som skall beskattas vid uthyrning av hus eller rum i hus.
Räkneexempel:
Du hyr ut hela din villa för totalt 60 000 kr under året. Uträkningen blir då:
+ 60 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 12 000 (20% av 60 000 kr)
= 8 000 kr
Du skall alltså skatta 30% på 8 000 kr, dvs 2400 kr
Bostadsrätt eller del av bostadsrätt:
Du får dra av 40 000 kr + hela eller delar av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen.
Om du bara hyr ut delar av bostadsrätten skall du räkna ut ungefär hur stor del av bostadsrätten som hyrs ut.
Räkneexempel:
Du hyr ut rum i din bostadsrätt som motsvarar 50% av bostadsrättens boyta i totalt 8 månader under året.
Din månadsavgift till föreningen är 3000 kr/mån
Du får totalt 80 000 kr i hyresintäkter.
Uträkningen blir då:
+ 80 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 12 000 kr (50% av 3 000 kr * 8 månader )
= 28 000 kr
Du skall alltså skatta 30% på 28 000 kr, dvs 8400 kr
Hyresrätt eller del av hyressrätt:
Du får dra av 40 000 kr + hela eller delar av hyran.
Om du bara hyr ut delar av bostadsrätten skall du räkna ut ungefär hur stor del av bostadsrätten som hyrs ut.
Räkneexempel:
Du hyr ut rum i din hyresrätt som motsvarar 25% av hyresrättens boyta i totalt 10 månader under året.
Din hyra är 7 000 kr/mån
Du får totalt 60 000 kr i hyresintäkter.
Uträkningen blir då:
+ 60 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 17 500 kr (25% av 7 000 kr * 10 månader )
= 2500 kr
Du skall alltså skatta 30% på 2500 kr, dvs 750 kr
Smarta tips och regler vid uthyrning
- Det kan klassas som hotellverksamhet enligt hyreslagen ifall du hyr ut din hyresrätt i andrahand utan tillstånd från hyresvärd, och ifall uthyrningen görs i väldigt stor utsträckning.
- Du behöver inte tillåtelse vid uthyrning utav ett rum. Dock måste du bo där själv samtidigt som uthyrningen sker.
- Glöm inte att göra skatteavdragen vi går igenom under rubriken skatt, längre upp i artikeln
- På Airbnb´s hemsida kan du kolla upp potentiella hyresgästers betyg från tidigare hyresvärdar ifall de tidigare hyrt via någon annan.
- Du måste ansöka om godkännande före uthyrning av bostadsrätt & hyresrätt.
- Plocka bort saker du är rädd om och värdefulla saker. Gör en lista över inventarier som finns i bostaden innan du hyr ut.
- Se över dina försäkringar. Läs även igenom vad Airbnb:s försäkring täcker för skador.
Hur hög hyra kan jag ta ut?
Det finns gränser för hur mycket hyra man får ta ut. Läs vår artikel om skälig hyra för att ta reda på hur man räknar.
Hyresrätt
Om man hyr ut en hyresrätt och tar ut för hög hyra riskerar man att bli anmäld till Hyresnämnden av sin hyresgäst. Då riskerar man att bli återbetalningsskyldig, dvs man riskerar att tvingas betala tillbaka den del av hyran som hyresnämnden anser är oskälig. Man kan bli skyldig att återbetala oskälig hyra i upp till 2 år retroaktivt, dvs bakåt i tiden.
- Om en oskälig hyra tas ut kan du förlora ditt kontrakt. Hyresvärden behöver inte skicka en varning i förväg. Du får ingen chans att rätta dig.
- Andrahandshyresgästen kan kräva tillbaka överhyra för två år tillbaka i tiden.
- Hyr du ut utan tillåtelse från hyresvärden kan du förlora kontraktet utan förvarning eller chans till rättelse.
- Om uthyrningen är olovlig OCH andrahandshyran för hög, kan du dömas till böter eller fängelse i högst två år.
Bostadsrätt & hus
Vid uthyrning av bostadsrätt eller hus kan Hyresnämnden endast tvinga igenom en sänkning av hyran. Hyresnämnden kan inte tvinga dig att retroaktivt betala tillbaka den del av hyran som anses oskälig. Det gäller alltså bara för hyresrätter som hyrs ut i andrahand.
Du kan använda vår kalkylator för att räkna ut en skälig hyra för din bostad. Den fungerar för hus, bostadsrätter och hyresrätter.
Registrera sig på Airbnb
Det är kostnadsfritt att registrera sig på Airbnb.com och att vara medlem. Det man betalar är en serviceavgift när man hyr ut eller hyr en bostad via Airbnb.
Du blir momsspliktig om du bedriver hotell-liknande verksamhet
Enligt Skatteverket bedriver du skattepliktig ekonomisk verksamhet om du svarar ja på ALLA dessa frågor. Du ska då betala moms på dina intäkter från uthyrningen:
- Hyr du ut din möblerade bostad i ditt eget namn, alltså med dig själv som hyresvärd?
- Ligger bostaden i Sverige?
- Hyr du ut bostaden till olika hyresgäster under året, och högst tre månader i följd till varje hyresgäst?
- Marknadsför du din uthyrning till dygnspris eller veckopris eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan gästservice?
- Har du tagit ut, eller tänker du ta ut, mer än 80 000 kronor exklusive moms i hyra (89 600 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?
- Kommer hyran, tillsammans med intäkter från omsättning i annan verksamhet, att överstiga 80 000 kronor exklusive moms under beskattningsåret?
Hej!
Vi har hyrt ut vår villa via Airbnb. Granne klagat på gäster varpå kommunen menar att uthyrningen ska anses vara hotell verksamhet för huset har 16+ bäddar och skickat en sanktionsavgift för överträdelse av ändrad användning. Vi tillhandahåller ingen reception, bäddade sängar, handdukar eller lakan går inte att hyra , ingen servering.
Köpt huset som semesterboende med möjlighet att hyra ut när vi själva inte använder det. Enligt Boverket finns ingen lag på antal personer som får sova över i ett fritidshus. Är detta hotell verksamhet ?
Hej Carl.
Jag vågar tyvärr inte svara på din fråga. Jag är inte helt säker på vad reglerna säger om din situation.
Mvh admin på Ekonomifokus
Tips
1. Hittamäklare.se - Jämför mäklarna och deras offerter
2. Lånekoll.se - Jämför räntor på lånelöften & bolån
Hej!
Vi är tre syskon dom tagit över vår fars hus. Vi avser driva ett Airbnb from nu.
Hur driver man detta tillsammans och hur redovisar vi- samt delar upp- och beskattar vinsten?
Hej Thomas.
Det är bara att hyra ut och dela på pengarna.
Är ni flera som äger huset tillsammans så ska ni dela upp hyresintäkterna mellan er när ni deklarerar hyresintäkterna. Ni ska då även dela upp schablonavdraget.
Hyr ni ut för 150 000 kr under ett år ska ni alltså deklarera 50 000 kr var i hyresintäkter. Varje person kan då nyttja en tredjedel av schablonavdraget.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej Ekonomifokus ! Blir jag momspliktig
Om jag hyr ut min bostadsrätt på airbnb till 100 olika gäster under 2024 varav en gäst i 4 månaders tid? Den totala inkomsten blir 120 tusen under året. Skatteverket sa att jag blir momspliktig men det står under 3mån till VARJE hyresgäst och om det finns en som hyr i 4mån så är det väl inte till varje? Tacksam för din tolkning där skatteverket efter 40min samtal gav svaret momspliktig. Mvh Markus
Hej Markus.
Ja min tolkning är densamma som skatteverkets. Du hyr ut till 99 st hyresgäster som hyr mindre än 3 månader vardera. Du blir momspliktig enligt mig.
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej!
Vi hyr ut vårt hus vid enstaka dagar, men har kommit upp över 100k. Antar att vi måste moms registrera. Vilken typ av bolag ska man starta? Vilken SNI kod ska man ha?
Mvh
Hej Deni.
Det enklaste är att starta en enskild firma och momsregistrera.
Jag hade valt SNI 68.201
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej, ifall jag bor på min brors hus själv, om han godkänner att jag hyr ut två andra rum, kan jag då ta hand om uthyrningen på mitt namn? Eller vad behövs för att jag ska kunna ta hand om uthyrningen och intäkterna.
Mvh
Hej Allan.
Ja, du har rätt att ha en inneboende som hyr rum av dig. Det behöver du inget tillstånd eller liknande för. Du måste bo i huset samtidigt som hyresgästen för att det ska räknas som en inneboende.
Mvh admin på Ekonomifokus
Kan våra två katter vara kvar hemma när vi hyr ut?
Hej Louise.
Det är en fråga som du måste ta med hyresgästerna.
Det låter dock inte som en bra ide. Tänk om hyresgästerna är elaka mot katterna?
Mvh admin på Ekonomifokus
Hej.
Jag har ett litet rum på gården som jag vill hyra ut, det är ett rum plus ett badrum och ett litet kök. Jag hyr en lägenhet på gården precis bredvid detta rummet och bor i lägenheten själv och betalar hyra för rummet idag, måste jag ha tillåtelse för att hyra ut detta extrarummet?
Hej Andreas.
Om det räknas som en inneboende så behöver du inget tillstånd. Man har alltid rätt att ha en inneboende.
Mvh admin på Ekonomifokus