Kodėl verta svarstyti savo investicijų portfelio diversifikaciją nekilnojamojo turto investavimo platformoje?

Remiantis investavimo į NT platformos „Estateguru“ istoriniais duomenimis buvo paskaičiuota, kiek galima uždirbti, jeigu pradinę 5.000 Eur investiciją paskirstytume tarp 20 paskolų – po 250 Eur kiekvienam NT projektui. Skaičiavimuose buvo naudojami visų 2022–2024 m. per „Estateguru“ suteiktų paskolų rodiklių vidurkiai. Ši analizė rodo, jog reinvestuojant visas uždirbtas lėšas, toks 5.000 Eur portfelis gali generuoti 620 Eur dydžio metines pajamas ir per septynerius metus pasiekti 9.450 Eur vertę. Investuojant daugiau lėšų, sukaupta galutinė suma atitinkamai taip pat būtų didesnė. Pastarasis skaičius paskaičiuotas remiantis tikimybę portfelyje turėti išieškomų paskolų ir kad kai kurios paskolos gali būti pratęstos.

2022–2024 m vidutinė investicijų grąža „Estateguru“ platformoje siekė 10% – tokia naudojama pavyzdyje. Vidutinė paskolos trukmė – 12 mėnesių, palūkanos grąžinamos kas 3 mėnesius. Taip pat buvo įvertinta galimybė prailginti paskolos trukmę.

Į ką atsižvelgti renkantis projektus

Eglė Kučinskė, „Estateguru“ rinkodaros vadovė, akcentuoja, jog renkantis projektus svarbu tinkamai išskaidyti riziką.

„Diversifikuoti savo portfelį galima ne tik pagal turto rūšį, bet ir pagal geografiją, – pažymi E. Kučinskė. – Mūsų platformoje investicijas galima išskaidyti pagal NT paskirtį, miestus, ir per penkias Europos šalis.“ Šiuo metu per „Estateguru“ galima investuoti Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje, Suomijoje ir Portugalijoje. Anot platformos rinkodaros vadovės, kiekvieno investuotojo atvejis yra unikalus, nes žmonių poreikiai ir galimybės skiriasi, todėl skiriasi ir jų strategijos, tačiau paprastai investuotojai atsižvelgia į žemiau nurodytus kriterijus. Visų pirma svarbi yra projekto vieta – kiekviena šalis ar miestas turi savo galimybių. Vieta turi įtakos viso projekto ir užstato kokybei, jo likvidumui. Kitas kriterijus – LTV (angl. loan to value, paskolos ir turto vertės santykis) rodiklis. Jis matuoja paskolos sumos ir finansuojamo turto vertės santykį. Projektai su žemesniais LTV santykiais paprastai laikomi saugesnėmis investicijomis, nes tai reiškia, kad įkeistame nekilnojamame turte yra daugiau nuosavo kapitalo lyginant su skola. Vadinasi yra didesnė apsauga nuo rinkos svyravimų.

Taip pat svarbu įvertinti, kiek laiko galite įšaldyti savo lėšas ir pasirinkti projektus, kurie atitinka šį laikotarpį. Investicijos trukmė paprastai svyruoja nuo 6 iki 24 mėnesių. Svarbi yra paskolos gavėjo patirtis: nors ankstesnė sėkmė negarantuoja būsimų rezultatų, tačiau jo patirtis rodo, kad paskolos gavėjas žino, kaip sudaryti sėkmingą verslo planą ir išvengti klaidų. Patyrę projektų vystytojai laikomi patikimesni.

Įvertina „Moody's“ modelis

Į visus šiuos ir dar daugelį kitų aspektų atsižvelgiama, kai „Estateguru“ atlieka kiekvieno investicinio projekto vertinimą. Platformoje pateikiami projektai vertinami pasitelkus „Moody's Analytics“ sistemos algoritmą, taikomas komercinės hipotekos metrikos (CMM) modelis.

Atliekant vertinimą atsižvelgiama į įkeisto turto vietą, vertę, pinigų srautus ir tipą, paskolos sąlygas (terminą, palūkanų normą ir kt.) ir kitus kredito duomenis. Tokiu būdu suskaičiuotas kredito rizikos balas rodomas šalia kiekvieno projekto. Projektai, kuriems suteiktas A ir B įvertinimas, laikomi mažesnės rizikos lyginant su tais, kuriems suteiktas C įvertinimas. Mažiausią rizikos laipsnį turi Aaa projektai, o didžiausią – C projektai.

Kaip išskaidyti riziką

„Investuojant svarbu suvokti, kad didesnės palūkanos reiškia didesnę riziką. Nereikėtų savo investicijoms rinktis tik tų projektų, kurių palūkanos didžiausios“, – pažymi E. Kučinskė.

Jeigu investuojate baigtinę 1.000 Eur sumą ir ši suma Jums yra reikšminga, nereikėtų visos jos skirti tik vienam projektui nepaisant to, kad investavus 1.000 Eur į vieną projektą platformoje, galima, pavyzdžiui, gauti 0,5% didesnes palūkanas, o investavus į vieną projektą 50.000 Eur – papildomai 2% didesnes palūkanas.

Finansavo paskolų už daugiau kaip 790 mln. eurų

„Estateguru“ yra viena didžiausių NT finansavimui ir investavimui skirtų platformų. Jos duomenų bazėje yra daugiau kaip 160.000 investuotojų iš daugiau kaip 100 valstybių. „Estateguru“ nuo įsikūrimo 2014 m. finansavo paskolų už daugiau kaip 790 mln. Eur, daugiau kaip 590 mln. Eur grąžinta investuotojams (skaičiuojant grąžinimus, išsieškojimus ir išmokėtas palūkanas). Šių metų vasario mėn. finansuota 7,4 mln. eurų paskolų. Vidutinis paskolos ir užstato vertės santykis yra 62,14%, o istorinė grąža –10,4%. Kiekviena investicinė galimybė yra užtikrinta nekilnojamojo turto užstatu. Šiuo metu platformos turimi užstatai siekia 505,3 mln. Eur vertę, iš kurių 97,9% yra užtikrinti pirmos eilės hipoteka. Gyvenamoji statyba sudaro 55,9% užstato vertės, žemės sklypai ir statomi pastatai – 24,4% o komercinis turtas – 19,7% viso užstato vertės.

„Estateguru“ yra investicijų į NT platforma, kuri nesiūlo turto valdymo paslaugų. Visos investicinės sutartys yra pasirašomos tarp paskolos gavėjų ir investuotojų, o „Estateguru“ tiesiog tarpininkauja šioms operacijoms. Visos klientų lėšos yra atskirtos nuo „Estateguru“ veiklos lėšų“, – pabrėžia E. Kučinskė.