Rewizję celów sprzedaży przeprowadziły już Archicom, Atal oraz Lokum Deweloper. W przypadku dwóch pierwszych spółek spadek wyniósł kilkanaście procent, natomiast Lokum Deweloper obniżył swoje oczekiwania aż o 40 proc.
– Niektóre cele były mało realne, prawdopodobnie były nastawione na program Kredyt na start. W sytuacji gdy ten program nie jest realizowany, cele są nie do osiągnięcia. Dla rynku dobrze by było, aby rząd się określił, czy program będzie czy nie. Najgorsza jest niepewność. Nawet jeżeli programu nie będzie, to taka deklaracja dałaby impuls sprzedaży, bo ludzie nie będą wstrzymywać decyzji, czekając na dopłaty – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.
- Nie mamy jeszcze deklaracji co do celu z Murapolu, a był on dość wysoko ustawiony i po I półroczu trudno oczekiwać, aby został dowieziony. Zwłaszcza, że spółka działa w mniejszych miastach, w których sytuacja jest trudniejsza, bo klienci bardziej odczuwają niższą zdolność kredytową. Murapol mocno rozbudowuje ofertę i jest ryzyko, że będzie to w najbliższych kwartałach trudno sprzedać – mówi Adrian Górniak, analityk Ipopema Securities.
O spowolnieniu popytu na rynku nieruchomości mówi się od pewnego czasu, stąd rynek nie dał się zaskoczyć deweloperom. Indeks WIG-Nieruchomości jest w trendzie spadkowym od maja. Silnych reakcji nie było widać na kursach poszczególnych spółek, a niektóre radzą sobie lepiej. Celów nie zrewidowali m.in. Dom Development oraz Develia. W pierwszym przypadku wynika to ze specyfiki klienta, gdyż w tej spółce kupują osoby z grubszym portfelem i wpływ stóp procentowych na zdolność kredytową nie jest tak duży. Do tego Dom Development działa na czterech największych rynkach, gdzie popyt jest w miarę silny. Develia natomiast miała bardzo mocne I półrocze – kontraktacja wzrosła o 65 proc. do 1949 lokali. Przekazań było 1057, czyli o 59 proc. więcej niż rok wcześniej.
Duża zmiana u Lokum Dewelopera
Trudny czas ma przed sobą Lokum Deweloper, który działa głównie we Wrocławiu. Już w II kwartale zysk spadł o 62 proc. względem poprzedniego kwartału do 8,1 mln zł, a przychody wyniosły 44,8 mln zł i były niższe o połowę względem I kwartału. Wyniki, które zostały rozpoznane z przekazania 190 lokali, i tak okazały się lepsze od oczekiwań analityków. Sprzedaż sięgnęła 117 lokali w I półroczu i spółka nie spodziewa się, aby udało jej się ją powtórzyć w kolejnych dwóch kwartałach. Do tego deweloper planuje w tym roku przekazać 250 lokali klientom, czyli mniej niż jedną trzecią tego co w 2023 r.
- Zakładaliśmy, że rok będzie trudny, ale przyjdzie Kredyt na start. Teraz już wiemy, że cały rok będzie trudny. W II połowie roku nie oddajemy nowych budów, więc sprzedaż będzie tylko z gotowych mieszkań – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Dewelopera.
- Lokum Deweloper trochę przespał dobrą koniunkturę i teraz ma to przełożenie na wyniki i wolumeny. Rzeczywiście obniżka celów w zakresie kontraktacji i przekazań nie wygląda za dobrze – ocenia Adrian Górniak.
Marżę deweloperską udało się podnieść do 22 proc., ale spółka nie spodziewa się jej poprawy w kolejnych kwartałach. Na wyniki poza słabym popytem, wynikającym z wysokich stóp procentowych sprawiających, że klienci nie mają zdolności kredytowej, wpływa też fakt, że deweloperowi dużo czasu zajmuje przygotowanie inwestycji od momentu zakupu gruntu.
- Średnio sprzedajemy lokale z gruntów pozyskanych dziewięć lat temu. Wtedy pozyskiwaliśmy grunty w cenie 30 tys. zł na lokal, obecnie jest to aż 200 tys. zł na lokal. W obecnej sytuacji nasza marża nie wystarcza do odbudowy banku ziemi – mówi Bartosz Kuźniar.
- Jedni deweloperzy są bardziej sprawni, a inni mniej, choć wszyscy mają bardzo podobne bariery administracyjne. Czas realizacji inwestycji przez ostatnie lata się wydłużył, co sprawia, że wyniki, które widzimy, nie uwzględniają wartości pieniądza w czasie. Deweloper musi wyłożyć niemałe pieniądze na zakup działki, a można szacować, że do sprzedaży ostatniego mieszkania mijają zwykle grubo ponad cztery lata. Dodatkowo mogą zdarzyć się protesty lub inne problemy – mówi Maciej Wewiórski.
Sprzedaż ukształtuje wyniki za dwa lata
Obecna kontraktacja przełoży się na wyniki spółek dopiero po przekazaniu lokali klientom. Wtedy deweloperzy będą mogli rozpoznać przychody z tego tytułu. Dzieje się tak dlatego, że do sprzedaży trafiają lokale, które są jeszcze w budowie, a sfinalizowanie transakcji jest możliwe dopiero po oddaniu budynków do użytkowania, co zwykle trwa od półtora roku do dwóch lat.
- Zrewidowane cele oceniam jako realistyczne, stąd raczej nie powinno być dalszych rozczarowań. Zresztą rynek już spodziewał się, że będzie trudno, gdyż rewizji celów nie towarzyszyły nagłe przeceny akcji spółek – raczej była to powolna zmiana od maja – mówi Adrian Górniak.
Analitycy nie spodziewają się, abyśmy zobaczyli istotną poprawę sprzedaży w III kwartale. Sytuacja może jednak sprzyjać dobrym wynikom deweloperów w przyszłości.
- Kursy akcji deweloperów podążają za kwartalną kontraktacją, a w III kwartale powinna ona być na podobnym poziomie i raczej nie będzie się już mocno pogarszać. Sporo negatywnych rzeczy jest już uwzględnionych w wycenach spółek, choć z drugiej strony wciąż brakuje czynnika, który mógłby pociągnąć akcje w górę – mówi Adrian Górniak.
- Ograniczenie celów raczej sprzyja zmniejszeniu konkurencji między deweloperami. Słabsza sprzedaż powoduje ograniczenie przyszłej oferty i spowolnienie uruchomienia projektów, stąd nie powinno być większej konkurencji. Od kilku miesięcy deweloperzy widzą, że rynek nie jest już taki chłonny – mówi Maciej Wewiórski.
Wobec faktu, że koalicja rządząca nie jest w stanie dogadać się co do programu dopłat do kredytów, rynek czeka na obniżki stóp procentowych, które są oczekiwane raczej w II półroczu przyszłego roku.
- Najważniejszym czynnikiem wspierającym wolumeny będą obniżki stóp, gdyż wiele się mówi o tym, że mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie. Banki już powoli zaczynają oferować oprocentowanie poniżej 8 proc., więc powoli i po cichu ten wpływ oczekiwanych obniżek się pojawia – mówi Adrian Górniak.
Analityk Ipopemy obstawia, że przez najbliższe 12 miesięcy akcje deweloperów z segmentu premium powinny zachowywać się lepiej niż tych z segmentu popularnego.
- Preferowałbym raczej Archicom oraz Dom Development niż Atal, Murapol czy Lokum Deweloper. Develia, dzięki bardzo wysokiej kontraktacji w pierwszej połowie bieżącego roku, prawdopodobnie zabezpieczyła sobie przekazania na ten rok oraz początek przyszłego roku, co pozwoli jej na przejście suchą stopą okresu osłabionego popytu – mówi Adrian Górniak.